Zezwolenie na wynajem turystyczny: anulowanie po 30 dniach od stwierdzenia nieprawidłowości

Zmiana rozporządzenia przygotowana przez Ministerstwo Kultury i Turystyki Republiki Tureckiej weszła w życie 27 października 2026 roku, po ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) nr 33413. Nowelizacja dotyczy właścicieli posiadających zezwolenie na wynajem turystyczny (turizm amaçlı kiralama izin belgesi): jeśli w dokumentach stanowiących podstawę wydania zezwolenia zostanie stwierdzone braki, niezgodności lub zmiany, właściciel otrzyma 30 dni na ich usunięcie. Jeśli w tym terminie tego nie zrobi, zezwolenie zostanie anulowane. Dla właścicieli apartamentów wakacyjnych, apartamentów w rezydencjach i willi w Alanyi, którzy wynajmują swoje nieruchomości sezonowo lub krótkoterminowo, zmiana ta ma bezpośrednie znaczenie praktyczne.

Co zmieniło rozporządzenie z 27 października 2026 roku?

Nowelizacja modyfikuje zdania zawarte w art. 12 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie regulacji działalności w zakresie wynajmu mieszkań w celach turystycznych (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik), opublikowanego 28 grudnia 2023 roku. Zgodnie z nową regulacją zezwolenie może zostać anulowane w dwóch przypadkach:

• stwierdzenia braków lub niezgodności w dokumentach stanowiących podstawę wydania zezwolenia,
• wykrycia zmian w informacjach lub dokumentach złożonych przy ubieganiu się o zezwolenie.

W obu przypadkach właściciel zezwolenia otrzymuje 30 dni na uzupełnienie lub korektę. Jeśli po upływie tego terminu braki nie zostaną usunięte, zezwolenie na wynajem turystyczny danego lokalu zostaje anulowane. Rozporządzenie wykonuje Minister Kultury i Turystyki.

W praktyce szczególną wagę ma sformułowanie „zmiany w informacjach lub dokumentach”. Może ono obejmować sprzedaż lokalu, zmianę właściciela, pojawienie się nowych współwłaścicieli w budynku lub utratę aktualności przez dokumenty złożone we wniosku. Dlatego nawet po uzyskaniu zezwolenia właściciel powinien na bieżąco aktualizować swoją dokumentację.

Kto jest zobowiązany do posiadania zezwolenia na wynajem turystyczny?

Podstawą prawną jest ustawa nr 7464 o wynajmie mieszkań w celach turystycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun), przyjęta przez turecki parlament (TBMM) w październiku 2023 roku i obowiązująca wraz z rozporządzeniem od 1 stycznia 2024 roku. Ustawa definiuje wynajem turystyczny jako najem lokalu użytkownikowi na okres nie dłuższy niż 100 dni jednorazowo. Wynajem powyżej 100 dni w jednej umowie nie podlega tej ustawie i jest regulowany ogólnymi przepisami o najmie.

Zgodnie z art. 3 ustawy uzyskanie zezwolenia jest obowiązkowe przed zawarciem umowy najmu turystycznego. Zezwolenia udziela Ministerstwo Kultury i Turystyki, które może przekazać tę kompetencję urzędom wojewódzkim (walilik). Wnioski składa się wyłącznie przez portal e-Devlet (turecki rządowy portal e-administracji); wnioski w formie papierowej nie są rozpatrywane.

Podstawowe warunki uzyskania zezwolenia

• Uchwała współwłaścicieli lokali: W budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową (własność lokalu – kat mülkiyeti) wymagane jest przedłożenie uchwały podjętej jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali w budynku. W przypadku osiedli warunek ten dotyczy wyłącznie budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal.
• Limit 25%: W budynkach liczących więcej niż trzy samodzielne lokale zezwolenie można uzyskać dla nie więcej niż 25% lokali na rzecz tego samego wynajmującego.
• Tabliczka informacyjna: Na wejściu do lokalu należy umieścić tabliczkę o parametrach określonych przez Ministerstwo.
• Obowiązek meldunkowy: W lokalach posiadających zezwolenie stosuje się przepisy ustawy nr 1774 o obowiązku meldunkowym; odpowiedzialnym za dopełnienie tego obowiązku jest posiadacz zezwolenia.
• Zakaz wynajmu pokojowego: Poszczególne pokoje w lokalu nie mogą być wynajmowane oddzielnie różnym osobom na podstawie odrębnych umów.

Ustawa przewiduje wyjątek dla lokali o podwyższonym standardzie, dla których wymóg jednomyślności i limit 25% nie mają zastosowania. To, czy dany lokal spełnia kryteria tego wyjątku, należy oceniać indywidualnie.

Co czeka właścicieli nieruchomości w Alanyi?

Znaczna część lokali wynajmowanych turystycznie w Alanyi należy do cudzoziemców, którzy nabyli je jako nieruchomości wakacyjne. Cudzoziemcy, którzy kupili nieruchomość i chcą ją wynajmować w sezonie letnim, podlegają dokładnie tym samym obowiązkom rejestracyjnym. Rozporządzenie wymaga od zagranicznych wnioskodawców kopii paszportu oraz tureckiego numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (yabancı kimlik numarası) lub numeru identyfikacji podatkowej.

Po wejściu w życie nowych przepisów posiadacze zezwoleń powinni zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• Regularnie sprawdzać powiadomienia w portalu e-Devlet i komunikaty Ministerstwa — przeoczenie zawiadomienia o stwierdzonych brakach może oznaczać zmarnowanie 30-dniowego terminu.
• W razie sprzedaży lokalu lub zmiany właściciela niezwłocznie weryfikować status zezwolenia; nowy właściciel musi ubiegać się o zezwolenie we własnym imieniu.
• Dbać o aktualność dokumentów, takich jak uchwała współwłaścicieli i odpis z księgi wieczystej (akt własności – TAPU).
• Pamiętać, że zgodnie z pierwotną treścią rozporządzenia lokale mogą być kontrolowane w ciągu 30 dni od wydania zezwolenia, a następnie co najmniej raz na dwa lata — stwierdzenie braków podczas kontroli może uruchomić nowy 30-dniowy termin.

Istotne jest też rozróżnienie między wynajmem turystycznym a długoterminowym najmem mieszkaniowym. Umowy przekraczające 100 dni podlegają przepisom ogólnym; w takich przypadkach zastosowanie mają inne procedury, np. rejestracja umowy najmu przez portal e-Devlet.

Sankcje za wynajem bez zezwolenia

Anulowanie zezwolenia oznacza, że dalszy wynajem turystyczny danego lokalu jest niedozwolony. Kontynuowanie wynajmu po anulowaniu skutkuje nałożeniem administracyjnych kar pieniężnych (grzywna) na podstawie art. 4 ustawy nr 7464. Kwoty określone w pierwotnym tekście ustawy przedstawia poniższa tabela:

Administracyjne kary pieniężne są co roku waloryzowane o wskaźnik przeliczeniowy zgodnie z art. 17 ust. 7 ustawy o wykroczeniach administracyjnych (Kabahatler Kanunu) nr 5326. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji należy sprawdzić aktualną wysokość kar obowiązującą w danym roku.

Odrębna regulacja obejmuje zagraniczne platformy cyfrowe pośredniczące w krótkoterminowym zakwaterowaniu. Projekt ustawy przyjęty przez komisję parlamentarną zobowiązuje platformy do weryfikacji i wyświetlania numerów zezwoleń w ogłoszeniach. Jeśli przepisy wejdą w życie, lokale z anulowanym zezwoleniem nie będą mogły być promowane na takich serwisach.

Odwołanie od decyzji o anulowaniu zezwolenia

Anulowanie zezwolenia jest decyzją administracyjną. Jeśli właściciel uzna ją za niezgodną z prawem, może wnieść skargę do sądu administracyjnego (sąd – Mahkeme) w terminie 60 dni od doręczenia decyzji, na podstawie art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnosądowego (İdari Yargılama Usulü Kanunu – İYUK) nr 2577. W przypadku kar administracyjnych obowiązują odrębne środki odwoławcze i terminy określone w ustawie o wykroczeniach administracyjnych. W obu sytuacjach kluczowe jest udokumentowanie daty i treści zawiadomienia o brakach oraz czynności podjętych w 30-dniowym terminie.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych należy kierować się aktualnym stanem prawnym i oficjalnymi komunikatami właściwych organów.