Stawka podwyżki czynszu w listopadzie 2026 – 31,23%: obliczenia i prawa najemcy

Na podstawie danych o inflacji za październik 2026 r., opublikowanych przez Turecki Urząd Statystyczny (TÜİK) 3 listopada 2026 r., znana jest już maksymalna stawka podwyżki czynszu obowiązująca w listopadzie 2026 r.: 12-miesięczna średnia zmiana wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (TÜFE) wyniosła 31,23%. Oznacza to, że wynajmujący, których umowy najmu odnawiane są w listopadzie, nie mogą zażądać wyższej podwyżki niż ten wskaźnik. W poprzednim miesiącu pułap wynosił 31,49% – teraz nieznacznie spadł.

Jak ustalono stawkę podwyżki czynszu na listopad 2026 r.?

Według danych TÜİK za październik ceny konsumpcyjne wzrosły o 2,58% miesiąc do miesiąca, o 29,77% rok do roku oraz o 31,23% według 12-miesięcznej średniej. Te same dane przytacza agencja DHA w swoim raporcie o inflacji za październik. Kluczowa zasada: do obliczania podwyżki czynszu nie stosuje się rocznej inflacji (29,77%), lecz 12-miesięczną średnią zmianę wskaźnika TÜFE (31,23%). To częsty błąd – wynajmujący mylnie powołują się na inflację roczną jako podstawę podwyżki.

Praktyczna reguła jest prosta: bierze się pod uwagę 12-miesięczną średnią TÜFE z miesiąca poprzedzającego miesiąc odnowienia umowy. Dla umów odnawianych w listopadzie właściwym wskaźnikiem są dane październikowe, czyli 31,23%.

Podstawa prawna: art. 344 tureckiego kodeksu zobowiązań (TBK)

Zasady podwyżki czynszu za lokale mieszkalne i użytkowe z dachem reguluje art. 344 tureckiego kodeksu zobowiązań (Türk Borçlar Kanunu – TBK, ustawa nr 6098). Zgodnie z tym przepisem wszelkie uzgodnienia stron dotyczące podwyżki czynszu przy odnowieniu umowy są ważne jedynie do wysokości 12-miesięcznej średniej zmiany TÜFE z poprzedniego roku najmu. Nawet jeśli w umowie zapisano klauzulę np. „40% podwyżki rocznie”, część przekraczająca ustawowy pułap nie jest wiążąca dla najemcy.

Obowiązujące przez pewien czas tymczasowe ograniczenie podwyżek czynszu za lokale mieszkalne do 25% wygasło z dniem 1 lipca 2024 r. Od tej pory zarówno dla lokali mieszkalnych, jak i użytkowych obowiązuje ta sama zasada: maksymalna podwyżka równa 12-miesięcznej średniej TÜFE.

Co się dzieje, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia?

Jeśli umowa nie zawiera klauzuli podwyżkowej lub strony nie mogą się porozumieć, nową wysokość czynszu ustala sędzia. W ciągu pierwszych pięciu lat sędzia wyznacza kwotę nieprzekraczającą 12-miesięcznej średniej TÜFE, biorąc pod uwagę stan lokalu i zasadę słuszności. Postępowanie to znane jest jako pozew o ustalenie czynszu. Jeśli wynajmujący wytoczy taką sprawę sądową lub pisemnie zawiadomi najemcę o żądaniu podwyżki co najmniej 30 dni przed rozpoczęciem nowego okresu najmu, kwota określona przez sąd obowiązuje od początku tego okresu (art. 345 TBK).

Przykładowe obliczenia podwyżki czynszu w listopadzie 2026 r.

Obliczenie jest proste: aktualny czynsz mnoży się przez 1,3123. Poniższa tabela pokazuje maksymalne kwoty, jakich może zażądać wynajmujący. Strony mogą swobodnie uzgodnić niższą podwyżkę.

Inna sytuacja najemców po upływie pięciu lat

Art. 344 ust. 3 TBK przewiduje odrębną regulację dla umów najmu trwających dłużej niż pięć lat lub odnawianych po upływie pięciu lat. W takim przypadku sędzia ustala nową wysokość czynszu, uwzględniając łącznie 12-miesięczną średnią TÜFE, stan lokalu oraz stawki rynkowe porównywalnych nieruchomości – i orzeka według zasady słuszności. Innymi słowy, po pięciu latach czynsz może zostać przez sąd zbliżony do aktualnych stawek rynkowych. W Alanyi, gdzie czynsze w ostatnich latach rosły bardzo dynamicznie, takie sprawy są coraz częstsze. Kwota ustalona przez sąd w kolejnych latach ponownie podlega corocznej waloryzacji zgodnie z limitem TÜFE.

Szczególne sytuacje często spotykane w Alanyi

Czynsz w walucie obcej

Zgodnie z art. 344 TBK, jeśli czynsz został ustalony w walucie obcej, nie można go zmieniać przez pierwsze pięć lat – z zastrzeżeniem ogólnych przepisów o nadzwyczajnej trudności w wykonaniu świadczenia. Ponadto, na podstawie Dekretu nr 32 o ochronie wartości waluty tureckiej, ustalanie czynszu w walucie obcej między osobami zamieszkałymi w Turcji jest co do zasady zakazane – zarówno dla lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Dla cudzoziemców niezamieszkałych w Turcji przewidziane są jednak wyjątki. W Alanyi, gdzie wielu najemców i wynajmujących to obcokrajowcy, waluta umowy ma bezpośredni wpływ na sposób obliczania podwyżki.

Najem sezonowy i krótkoterminowy

Zgodnie z art. 339 TBK przepisy ochronne dotyczące najmu lokali mieszkalnych i użytkowych z dachem nie mają zastosowania do najmu krótkoterminowego, zawieranego na okres krótszy niż sześć miesięcy w celach tymczasowych. W związku z tym limit TÜFE nie obowiązuje w przypadku wynajmu wakacyjnego na krótki okres. Tego rodzaju najem podlega ponadto odrębnemu reżimowi zezwoleń na wynajem turystyczny.

Co zrobić w razie sporu?

Najemca nie ma obowiązku płacenia podwyżki przekraczającej ustawowy limit – powinien jednak nadal regularnie płacić czynsz powiększony o dozwoloną stawkę. Zaprzestanie płatności grozi zwłoką i ryzykiem eksmisji. Przed skierowaniem sprawy do sądu w kwestiach dotyczących ustalenia lub dostosowania czynszu konieczne jest przeprowadzenie mediacji obowiązkowej – jest to warunek dopuszczalności pozwu. Warto też zadbać o dokumentację: płatności przelewem z opisem tytułu, żądania podwyżki i odpowiedzi na nie w formie pisemnej oraz przechowywanie egzemplarza umowy. Strony zawierające nową umowę najmu mogą również skorzystać z platformy e-Devlet (turecki rządowy portal elektroniczny) do rejestracji umowy najmu.

Zmiana właściciela nieruchomości sama w sobie nie rozszerza prawa do podwyżki. Nowy właściciel jest związany umową najmu, a podwyżka nadal podlega tym samym ustawowym ograniczeniom.

Lista kontrolna dla najemców odnawiających umowy w listopadzie

• Sprawdź w umowie datę rozpoczęcia roku najmu – podwyżkę oblicza się według miesiąca odnowienia umowy, a nie jej podpisania.
• Dla umów odnawianych w listopadzie stosuj stawkę październikową, czyli 31,23%; przy odnowieniu w grudniu należy poczekać na dane listopadowe.
• Ustal, czy umowa jest zawarta w złotych tureckich (TL) czy w walucie obcej, oraz czy minęło już pięć lat trwania stosunku najmu.
• Zachowuj wszelką korespondencję dotyczącą żądania podwyżki i odpowiedzi na nie – w formie pisemnej i z datą.
• Jeśli lokal jest wynajmowany na okres krótszy niż sześć miesięcy w celach tymczasowych, odrębnie oceń, czy przepisy ochronne dotyczące najmu w ogóle mają zastosowanie.

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W konkretnej sprawie należy kierować się aktualnym stanem prawnym i oficjalnymi ogłoszeniami.