Prawo pierwokupu w Turcji: Trybunał Konstytucyjny uchylił wymóg wartości rynkowej

Turecki Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją przepisy, które przy wykonywaniu prawa pierwokupu (prawa pierwokupu udziału we współwłasności) nakazywały wpłacenie rynkowej wartości udziału zamiast ceny wynikającej z aktu własności (TAPU). Wyrok z 16 lipca 2026 r., sygn. E.2026/23, K.2026/162, został opublikowany w Dzienniku Ustaw (Resmî Gazete) nr 33422 z dnia 6 listopada 2026 r. Od tego momentu wymóg wartości rynkowej w sprawach o prawo pierwokupu wchodzi w okres niepewności prawnej, który dotyka tysiące toczących się postępowań wszczętych od grudnia 2025 r. Uchylone przepisy nie przestają jednak obowiązywać natychmiast — wejdą w życie dopiero po 9 miesiącach, czyli 6 sierpnia 2027 r.

Czym jest prawo pierwokupu i kogo dotyczy?

Prawo pierwokupu (po turecku: şufa hakkı) w nieruchomościach objętych współwłasnością daje współwłaścicielom możliwość nabycia sprzedawanego udziału na tych samych warunkach co osoba trzecia — zanim dojdzie do transakcji. W polskim prawie cywilnym istnieje zbliżona instytucja ustawowego prawa pierwokupu, choć zakres i procedura różnią się od rozwiązania tureckiego. Prawo to reguluje art. 732 tureckiego Kodeksu Cywilnego (Türk Medeni Kanunu — TMK); sposób jego wykonania określają art. 733 i 734 TMK. Współwłaściciel, który chce skorzystać z prawa pierwokupu, musi wytoczyć powództwo przeciwko nabywcy w terminie 3 miesięcy od dowiedzenia się o sprzedaży, nie później jednak niż przed upływem ustawowego terminu maksymalnego liczonego od daty samej transakcji.

Instytucja ta ma szczególne znaczenie w okolicach Alanyi. Pola uprawne na wsiach, działki w obszarach górskich, grunty odziedziczone po rodzinie oraz parcele, dla których nie ustanowiono jeszcze odrębnej własności lokalu (kat mülkiyeti), bardzo często figurują w księdze wieczystej jako udziały we współwłasności. Gdy jeden ze współwłaścicieli sprzedaje swój udział zagranicznemu inwestorowi lub osobie trzeciej, pozostali współwłaściciele odczuwają tego bezpośrednie skutki — zarówno w sferze własności, jak i korzystania z nieruchomości. Dwie najczęstsze kategorie sporów dotyczących nieruchomości objętych współwłasnością to właśnie sprawy o prawo pierwokupu oraz sprawy o zniesienie współwłasności, do których dochodzi, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia.

Co zmieniła ustawa nr 7571?

Przed zmianą przepisów osoba wykonująca prawo pierwokupu była zobowiązana wpłacić — w miejscu i terminie wyznaczonym przez sędziego — cenę sprzedaży uwidocznioną w akcie własności (TAPU) wraz z kosztami wpisu, które poniósł nabywca. W praktyce najczęstszym źródłem sporów było zaniżanie lub zawyżanie ceny w dokumentach.

Ustawa nr 7571, która weszła w życie w grudniu 2025 r., nadała art. 734 ust. 2 TMK nowe brzmienie. Zgodnie z nową regulacją sędzia miał bezzwłocznie ustalić wartość rynkową spornego udziału, a osoba wykonująca prawo pierwokupu była zobowiązana wpłacić tę wartość rynkową wraz z przypadającymi na nabywcę kosztami wpisu w nieprzekraczalnym terminie wyznaczonym przez sąd. Niedotrzymanie terminu wykluczało możliwość wydania orzeczenia o przeniesieniu własności udziału. Dodany tą samą ustawą art. 1 ust. 2 przepisów przejściowych TMK przewidywał, że nowe zasady stosuje się również do spraw wszczętych przed wejściem ustawy w życie.

Ten ostatni przepis wzbudził szczególne kontrowersje. Współwłaściciele, którzy wytoczyli powództwo lata wcześniej, opierając się na cenie z aktu własności (TAPU), nagle stanęli przed koniecznością wpłacenia kilkukrotnie wyższej wartości rynkowej ustalonej już w toku postępowania. Wiele sądów skierowało w związku z tym pytania prawne do Trybunału Konstytucyjnego.

Co uchylił Trybunał Konstytucyjny?

Głównym impulsem do wszczęcia postępowania był wniosek Sądu Rejonowego (Asliye Hukuk Mahkemesi) w Yalovie; do sprawy przyłączono liczne podobne wnioski z innych sądów. Trybunał uchylił następujące przepisy:

• wyrażenia „wartość rynkowa” oraz „bezzwłocznie” zawarte w zdaniu pierwszym art. 734 ust. 2 TMK,
• wyrażenie „nieprzekraczalny termin” zawarte w zdaniu drugim tego samego ustępu,
• art. 1 ust. 2 przepisów przejściowych TMK, który nakazywał stosowanie nowych zasad do spraw już toczących się przed sądem.

W uzasadnieniu Trybunał wskazał, że zakwestionowana regulacja narzucała cenę niezależną od warunków swobodnie uzgodnionych przez sprzedającego i kupującego, co mogło prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia jednej strony kosztem drugiej. Trybunał stwierdził, że przepisy nie zapewniają sprawiedliwej równowagi między interesami majątkowymi stron wynikającymi z prawa własności, i uznał je za sprzeczne z art. 5 i 35 Konstytucji Republiki Tureckiej.

Kiedy wymóg wartości rynkowej przestanie obowiązywać?

Trybunał ocenił, że natychmiastowe uchylenie zakwestionowanych przepisów mogłoby spowodować lukę prawną, i postanowił odroczyć skuteczność wyroku o 9 miesięcy. Ponieważ termin ten biegnie od daty publikacji w Dzienniku Ustaw, uchylone przepisy stracą moc dopiero 6 sierpnia 2027 r.

Co się stanie z toczącymi się postępowaniami?

Z uwagi na odroczenie wyroku wymóg wartości rynkowej pozostaje w mocy. W sprawach będących w toku kwota do wpłaty nie zmieni się automatycznie; prawomocne orzeczenia nie ulegną też uchyleniu na skutek wyroku Trybunału. Ponieważ orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego nie działają wstecz, samo uchylenie przepisów nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania zakończonego prawomocnym wyrokiem.

Nadal otwarta pozostaje kwestia, jaką kwotę należy wpłacić w sprawach niezakończonych do 6 sierpnia 2027 r. Oczekuje się, że parlament (Türkiye Büyük Millet Meclisi — TBMM) uchwali nowe przepisy przed tą datą. Jeśli nowa regulacja będzie zawierać przepisy przejściowe, ich treść przesądzi o sposobie stosowania nowych zasad do spraw w toku. Dlatego współwłaściciele, którzy już wytoczyli powództwo lub dopiero to planują, powinni uważnie śledzić wyznaczane przez sąd terminy i kwoty do wpłaty.

Czy prawo pierwokupu zostało zniesione?

Nie. Wyrok dotyczy wyłącznie sposobu ustalania kwoty do wpłaty. Prawo pierwokupu wynikające z art. 732 TMK, terminy zawite oraz zasada wytaczania powództwa przeciwko nabywcy pozostają w mocy. Jeśli współwłaściciel przegapi termin po dowiedzeniu się o sprzedaży, traci prawo pierwokupu — niezależnie od wyroku Trybunału.

Na co powinni uważać kupujący i sprzedający udziały we współwłasności?

Wyrok ma znaczenie zarówno dla kupujących, jak i sprzedających udziały w nieruchomościach. Oto najważniejsze kwestie praktyczne:

• Cena sprzedaży powinna być zgodna ze stanem faktycznym. Po uchyleniu wymogu wartości rynkowej cena z aktu własności (TAPU) może znów nabrać decydującego znaczenia. Zaniżona cena rodzi ryzyko zarówno podatkowe, jak i sporu o prawo pierwokupu.
• Pozostałych współwłaścicieli należy zawiadomić. Doręczenie zawiadomienia o sprzedaży za pośrednictwem notariusza pozwala precyzyjnie ustalić, od kiedy biegnie 3-miesięczny termin.
• Płatność powinna być udokumentowana. Bezpieczny system płatności przy wpisie do rejestru nieruchomości, który stanie się obowiązkowy 1 grudnia 2026 r., będzie stanowić wartościowy dowód w sprawach o prawo pierwokupu.
• W toczących się sprawach nie należy przekraczać nieprzekraczalnych terminów. Do 6 sierpnia 2027 r. wyznaczony przez sąd termin na wpłatę wartości rynkowej jest wiążący — jego niedotrzymanie może skutkować oddaleniem powództwa.

Sprawy o prawo pierwokupu wymagają zazwyczaj opinii biegłego sądowego do celów wyceny, co znacząco wydłuża postępowanie. W tym czasie dwa czynniki będą mieć bezpośredni wpływ na wynik sprawy: nowe przepisy uchwalone przez parlament oraz wykładnia Sądu Kasacyjnego (Yargıtay) dotycząca okresu przejściowego.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie zastępuje porady prawnej. W konkretnej sprawie należy odwołać się do aktualnych przepisów i oficjalnych komunikatów.